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【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]

投稿日:

1 :田杉山脈 ★:2021/08/01(日) 00:02:04.34 ID:CAP_USER.net
株式投資よりアパート1棟経営がFIRE(経済的自立と早期退職)への近道!
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー(手元に残るお金)2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール

 私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。

 いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。

 それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。

 でも、「私は本気です! 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。

 優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。

 私の場合、区分(1部屋)買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。

 そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。

 一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。

 そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。

 不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。

 書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。

 クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。

 私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。

 物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。

 特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。

 また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。

 なかには、「30年間100%満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。

 不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab

122 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 10:31:47.20 ID:3/ABn6me.net

>>118
マジしつこいね
10年以上前マイル目的で資料請求したところからいまだに着信入ってるわw

61 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 04:53:25.70 ID:sTmYE87h.net

>>60
アメ株な。
日経は日銀があれだけ買っても
バブルの最高値が未だに更新できない
クソ相場だから。

169 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 18:33:39.62 ID:nEEF5G/W.net

>>5
これが正解。

34 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 01:23:11.63 ID:iUg5x/Q6.net

有りだと思うが、手間暇かかって大変。買うときも賃貸する時も、ある程度の勉強がいる。又、自分に何かあって、管理できなくなった場合、その処理も面倒。投信買って気絶してる方がリスクが少ない。

144 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 13:19:58.62 ID:+l0GicKW.net

今日から出来る血液サラサラ習慣
 
・ウェイトトレーニング(血管内皮を丈夫にする、血管を広げる、動脈硬化予防)
・ランニング(医療用血栓溶解剤のt-PAと同じのが分泌される)
・納豆を食う(納豆キナーゼによる血栓溶解)
・ビタミンC、E、B(サラサラ効果)
・ビタミンD(サラサラ、抗ウイルス)
・ウコンサプリ(サラサラ、抗エンベロープウイルス)
・緑茶(サラサラ、抗エンベロープウイルス)
・キャベツなどのアブラナ科の野菜をめっちゃ食う
・玉ねぎ、ニラ、にんにくを食べる(硫化アリル)
・魚、魚油、アマニ油、エゴマ油をとる(オメガ3によるサラサラ)

血液をサラサラにして生活習慣病やコロナ重症化を予防しよう!

43 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 01:34:42.40 ID:pBGlX5sn.net

教えてやろう。

介護施設への不動産投資が一番堅い。
もっと確実なのは、介護施設のオーナーになるのが更に堅い。

以上。

92 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 08:16:59.62 ID:JIrlNLgw.net

>>1
この記事って不動産販売促進のコマーシャル記事だね。不動産で7億円稼いだ元証券ウーマンってのも、実在するか怪しい
本当に儲かる話を言いふらす人はいない。パイの奪い合いだから、ライバルは要らない。欲しいのはカモだけ

『周りを見渡してカモがいないのなら誰がカモなのか明白である。』(ポーカーの格言より)

188 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 07:24:59.14 ID:sZKqngxD.net

シノケンはデブ営業がふっかけまくるからな
その贅肉と物件価格落としてから出直してこいや!て思うわ
ぼったくった金でブクブク太ってますってアピールしてるようなもんだし、営業は見た目が大事って習わなかったのか?

35 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 01:24:05.15 ID:mcWkfGwN.net

富とは偏在するもの
情報差が利益の厳選やからね

237 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 21:47:37.04 ID:qBgNDFfR.net

所得税のほかに、固定資産税、事業税、地方税。
さらに修繕費、社会保険、借入金返済、保険料など。

202 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 16:42:29.08 ID:ZTBz0/+Y.net

>>166
まじで防音性が一番
rc鉄筋住んでるがストレス皆無
昨日ビジネスホテル泊まったら隣室の咳払いが聞こえてものすごい萎えた

229 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 15:39:15.10 ID:5WsEuQzA.net

不動産会社必死すぎ

249 :名刺は切らしておりまして:2021/08/19(木) 12:50:43.02 ID:Ft8Q/YJ6.net

基本的に都心挟んで反対側に行くのは残念な奴が多い

243 :名刺は切らしておりまして:2021/08/16(月) 13:08:56.91 ID:uuEnY0aP.net

ウチの実家はマンションのオーナーやってるんだけど、一時期空室率が100%で親が深夜まで相談してたのを子供心に覚えてる。
一時的なもので全部埋まったから良かったけど、両親があんなに連日連夜相談してたのはずっと覚えてる
トータルで見るとプラスだけど、本当に大変なんだなって学んだよ

156 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 14:53:41.88 ID:r8d8kZb5.net

県別フィルター

71 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 05:42:59.72 ID:ga4tCtTL.net

コロナになってから賃貸業も苦しいよ
新規参入するのは難しい
この記事は不動産業界が苦しい証左

157 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 15:00:45.43 ID:+27RLKtj.net

>>1
親から相続した時価1億ほどの土地を企業が20年契約ぐらいで借りてくれてるが、ほぼノーリスクで年500万ほどの収入
現金8千万はGAFAMに投資してるがこれもまあいい感じ
リーマンで年収700万ほどだがそろそろFIREしてもいいかな?

235 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 17:38:16.82 ID:ViQAJ5Bl.net

と結婚しろ。

121 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 10:26:55.56 ID:HaxWJ9YM.net

首都圏3県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある

24 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 00:53:29.71 ID:eWD5VAKC.net

>>15
だから、クソ物件を選ばない眼を持ちましょうってことだろ。
自分から借り手が続く物件を探す努力が必要だと思うぞ。

78 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 06:26:35.66 ID:4zOwPZFS.net

資産1億円目指すなら金融資産の方が楽だけど100億円目指すならなんらかの事業、この場合は不動産賃貸業だけど、を始めないと難しいって話だね
でも100億円の資産管理するのはリタイアとは程遠い状況だと思うね

253 :名刺は切らしておりまして:2021/08/21(土) 22:16:23.39 ID:dKl7sIzM.net

不動産投資を始めようとしてたおれにはかなりの良スレ
コネとか無料だわ

227 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 02:04:17.06 ID:eLG3oF/y.net

>>217
都会の物件の不動産価格の相場を見てみろ。そいつの年収と貯蓄を想像してみろ。銀行の超低金利と政策の方向性、そして自己居住用住宅用途の
税額控除適用期間の範囲を見てみろ。なんで住宅が売れまくってるか理解できるから。

226 :名刺は切らしておりまして:2021/08/10(火) 14:36:41.08 ID:9KGof5wE.net

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

208 :名刺は切らしておりまして:2021/08/04(水) 07:57:42.17 ID:1tARFw2H.net

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

230 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 16:26:30.34 ID:ViQAJ5Bl.net

お前らに現実教えてやるよ。投資金額1億(税金、修繕費、手数料含む)
物件RC築37年、3DK、16部屋、駐車場15台 ほぼ満室名古屋近郊 家賃収入1100万 
修繕費50万、固定資産100万、光熱費50万、その他経費30万、減価償却220万
管理費は建設業に任してるので0円(修繕費に上乗せされてる10%から20%程度)
保険金請求などがあったが毎年800万以上(減価償却含む)の利益あるよ。
あと数年で回収出来そう。

45 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 01:43:27.40 ID:iUg5x/Q6.net

>>40
客付けをエイブルに任せられる様な優良物件が手にはいればいいけどね。又、不動産は、段々劣化していくし、自分自身も体力や判断力が衰えてくる。長期管理の難易度が終盤に上がってくると思うんだ。その点投信は終盤ほど管理が簡単だと思っている。

135 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 11:01:16.76 ID:ekXOFsp+.net

>>132
10年やったら飽きるよw
今は改装とか業者にきっちり立ち会ってるだけw
うるさがられるけど手抜きされるよりマシだからなw

13 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 00:32:02.17 ID:HoTiCFgm.net

REITのETF買え。
終了

184 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 00:46:02.83 ID:EpQwArbb.net

マンション投資勧誘の電話がクソうざい今日このごろ

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