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【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]

投稿日:

1 :田杉山脈 ★:2021/08/01(日) 00:02:04.34 ID:CAP_USER.net
株式投資よりアパート1棟経営がFIRE(経済的自立と早期退職)への近道!
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー(手元に残るお金)2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール

 私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。

 いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。

 それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。

 でも、「私は本気です! 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。

 優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。

 私の場合、区分(1部屋)買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。

 そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。

 一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。

 そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。

 不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。

 書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。

 クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。

 私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。

 物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。

 特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。

 また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。

 なかには、「30年間100%満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。

 不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab

120 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 10:23:14.32 ID:P2uoUtAP.net

今はFIREって付ければカモが釣れるんだろうな

115 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 10:08:39.60 ID:8d0IKR0f.net

リーマンは、REITか海外投資信託に投資したほうがいいよ。
不動産投資で表面利回り10%って言っても、税金でかなり持っていかれるからね。
株式投資は現状20%で、凄い優遇されている。

67 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 05:19:16.91 ID:QOZBq5KQ.net

不動産投資なんて株の100倍難しいだろう

51 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 02:28:11.49 ID:ZAbinf7v.net

不動産やるくらいなら株やるわ
不動産は年収が2000万ある人が仕事をリタイアした時に、年500万くらい受け取れるシステムを作るもの

年収500万の人がやったら年50万くらいマイナスになるよ
まず金利が年収で4%近く違うんだよ

90 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 07:53:15.62 ID:m1750906.net

ババ抜きゲーム?

131 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 10:51:26.38 ID:NKSsL+Mt.net

単に不動産の管理が仕事になるだけじゃないの?ソレって仕事から開放されてんのかね。

254 :名刺は切らしておりまして:2021/08/28(土) 22:49:44.90 ID:rACXTOdd.net

不動産投資のコツ教えてやるよ3。
1棟、表面利回り13%以上、実質10%以上が購入基準だが現実は厳しい。
そもそも億程度の資産、高額所得者でもない奴が不動産投資するなよ。
貧乏人は株で遊んでいる位が丁度いいよ。

76 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 06:23:06.24 ID:0ElmO8FR.net

これにはREITは入るのか

46 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 01:58:23.84 ID:HFhI5WJj.net

ゴミ屋敷
孤独死
家賃未納
自殺
放火
騒音殺人

あなたはそれでもアパート経営をしますか

160 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 15:57:02.31 ID:MNUdZXRl.net

意識高い系バカホイホイ

204 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 20:34:40.86 ID:iebnQv2b.net

現物不動産とか糞面倒くさい
金あっても買わねえ

95 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 08:35:31.21 ID:Ip398Obg.net

>>21
最近TV見てないからよく分からない
すっぴんだと別人に見える

148 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 13:41:24.00 ID:2MQUD/H3.net

>>96
ネズミ講かよw

227 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 02:04:17.06 ID:eLG3oF/y.net

>>217
都会の物件の不動産価格の相場を見てみろ。そいつの年収と貯蓄を想像してみろ。銀行の超低金利と政策の方向性、そして自己居住用住宅用途の
税額控除適用期間の範囲を見てみろ。なんで住宅が売れまくってるか理解できるから。

96 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 08:42:29.90 ID:2zrYuU4r.net

>>91
企業案件として扱うには単年度の儲けが少ないけど個人だけじゃ市場規模拡大に限界ある
自分がより儲ける為に儲け話を他人にするなんてよくある話

190 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 08:12:41.03 ID:WSjL7Bhi.net

>>78
ですな。

62 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 04:59:18.24 ID:uUSoodDt.net

結局今も昔も中核都市にはいいロケーションが有るから別に無理では無いけど
昔に比べたら選定難しく、リスクは高いからオススメするようなもんでは無いな

普通にNISAから始めて株や確定拠出年金当たりに手をつけつつ
きちんと厚生年金支払ってくれる企業に務める方がいい

3 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 00:11:04.42 ID:cDaj7Jt3.net

不動産投資なんてこの先、不安材料ばかりだろ。
宝くじでも当たったらインデックスファンドで米国株買うわ。
使い切れんほどの大金持ちになろうとも思わないし。

217 :名刺は切らしておりまして:2021/08/08(日) 20:27:41.61 ID:eKu14izd.net

不思議なんだけど、近所の中古物件動きが活発なのよ。
といっても超地方なんだけど。

このコロナ禍のご時世に近所で自営業の人が築40年越えを買って
セルフリフォームやってる。

それから長らく空き家だったのを取り壊して、なんとデザイナーズ
一軒家に新築した人も居る。
ちょっと離れた都市部の人が引っ越して来たんだけど、
何もこんな超地方に、ってこっちが言いたくなるような
超地方何だけどね。w

それからそれから、賃貸流れの物件購入して外壁塗装、リフォームで
室内ガレージ作って車イジリやってる若夫婦も居るし。
世の中一体どうなってるの?

154 :ニューノーマルの名無しさん:2021/08/01(日) 14:34:50.21 ID:6mk2an68.net

FIREを目指して株式市場や不動産市場に参入してくる人は多いが死屍累々だということを心してね

18 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 00:44:56.42 ID:9xXJAyVL.net

おじいちゃんはとりあえず否定から入るスタイル

219 :名刺は切らしておりまして:2021/08/08(日) 23:26:26.20 ID:TJ47TxGd.net

>>1
REITでええやん

220 :名刺は切らしておりまして:2021/08/09(月) 07:58:16.84 ID:s8hTFO/L.net

千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい

170 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 18:42:44.17 ID:BfZyJKHB.net

その物件がなぜ売られてるか考えるんだ。
誰も買ってない、お薦め物件が自分の所に回って来た理由を

231 :名刺は切らしておりまして:2021/08/13(金) 16:34:08.09 ID:ViQAJ5Bl.net

仕事内容は掃除週1、除草剤年6回、確定申告、管理会社がらの報告位かな?
不動産経営て簡単だよ。

147 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 13:28:55.82 ID:mh+NHLI9.net

不動産バブルが弾けそうなのか・・・
なるほどwwwwwww

136 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 11:24:15.48 ID:y70wwJZK.net

>>122
マイルにつられて個人情報渡すなよ

194 :名刺は切らしておりまして:2021/08/02(月) 10:38:17.02 ID:9cF/XQ1p.net

REITやるくらいなら米国インデックスでよくね?

102 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 08:56:39.77 ID:5wHrygRX.net

インフレきたら都心近郊、借金&不動産持ちが最強になる
次いで海外株、ETF 持ち→金、日本株
で現金最弱 
がしかしまぁこれだけ輪転機回しても日本はまだデフレぽいからこのままスタグフレ突入か

85 :名刺は切らしておりまして:2021/08/01(日) 06:53:51.33 ID:JHemzvCI.net

会社辞めて自営業やりますというのと同じみたいだけどFIREってこんなものなのかな

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